주택임대차보호법 핵심 정리

주택임대차보호법은 대한민국의 국적을 가진 개인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 예외적으로 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 경우에는 보호 대상에 포함합니다. 주택임대차보호법 핵심 내용을 정리해 보겠습니다.

주택임대차

주택임대차보호법 적용

◈ 적용 대상

대한민국의 국적을 가진 개인인 국민, 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 외국인, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사인 경우가 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 또한 “중소기업기본법” 제2조에 따른 중소기업인 법인이 소속 직원의 주거용 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고 보호 대상이 됩니다.

◈ 우선 적용

주택의 임대차관계에 대해서는 주택임대차보호법의 규정이 우선적으로 적용되고, 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 “민법”의 임대차규정이 적용됩니다. 주택임대차계약을 계약당사자가 합의하여 자유롭게 그 내용을 정할 수는 있지만, 주택임대차보호법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.

▶1년 계약이거나 2년 미만의 계약일 경우에도 임차인에게는 2년을 거주할 수 있고 계약 갱신에 의한 재계약도 2년이 됩니다. 다만 계약 갱신된 경우에 임차인은 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 임차인이 계약 해지를 통지하는 경우에 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다. 즉, 임차인은 그 계약이 종료되기 전이라도 3개월 전에 계약의 해지 통보하면 3개월 후에는 계약이 종료되는 것입니다. 계약이 종료되면 임대인은 보증금 등을 반환해 주어야 합니다. 이때 중개수수료를 임차인이 물어주지 않아도 됩니다.

▶2회에 걸쳐 연속하여 임차료를 연체하거나, 총 2회 분을 연체할 경우에 임대차계약이 해지될 수 있습니다. 그런데 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 계약조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

임대차 적용

◈ 적용의 범위

• 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 즉 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니고, 실제 사용 용도에 따라서 판단하는 것입니다
• 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거용으로 임대차하는 경우에도 적용됩니다.
• 전세권등기를 하지 않은 경우에 적용됩니다.
• “민법”에 따라 임대차등기를 한 경우에는 대항력과 우선변제권을 적용받을 수 있습니다.
• 명백하게 일시 사용을 위한 임대차인 경우에는 적용되지 않습니다.

임대차 계약서 작성

▶주택의 소유자와 계약을 체결하되 주민등록증과 등기부상의 소유자가 동일한지 확인해야 합니다. 제삼자인 대리인과 계약 시에는 계약의 모든 사항을 위임한다는 내용이 기재되고 소유주의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다.

▶임대료를 소유자가 아닌 제삼자나 가족의 계좌로 입금하는 경우에도 소유자의 동의와 날인을 받아야 합니다. 전대차계약일 경우에는 임대인(소유자)의 동의를 확인하고, 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아 두어야 합니다.

▶계약갱신에 의한 재계약 시에 계약 내용을 명확하게 하기 위해 계약서를 따로 작성하기도 하지만, 동일한 조건에서 5% 범위 내의 인상만 변경되었다면 그 내용을 문자나 통화 녹음만으로 계약 성립을 확인할 수 있으면 계약서 작성 하지 않아도 무방합니다. 또한 구두로 합의하여도 계약은 이미 성립한 것이 되고, 계약서나 문자 녹음 등은 이를 증명하기 위해서 하는 것입니다.

주택임대차보호법의 주요 내용

◈ 대항력과 우선변제권

임차주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매될 경우에 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

※ 주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나 허위로 신고할 경우에는 과태료가 부과됩니다. 이 제도가 시행된 2021년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지 계도기간이 끝나면 2024년 6월 1일부터 위반 시에 과태료가 부과됩니다.

◈ 계약의 존속 기간

1년이거나 2년 미만인 경우도 2년으로 봅니다. 이에 따라 계약갱신에 의한 재계약 기간도 2년이 됩니다.

◈ 임차권등기명령

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 기존 주택에서 퇴거하더라도 이미 발생해 있던 대항력은 보증금 반환받을 때까지유지됩니다.

◈ 계약갱신요구권

임차인의 계약 갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 임차인의 계약갱신 요구는 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전에 하여야 합니다. 하지만, 임차인이 2회의 임차료를 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있어서 임차인은 그 권한을 행사할 수 없습니다. 그 외 임차인의 의무 규정을 위반한 경우에도 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

◈ 묵시의 갱신

묵시의 갱신은 당사자가 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약조건의 변경에 대하여 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하는데, 이것은 계약갱신요구권에 포함되지 않아서 묵시의 갱신으로 2차 계약이 되었더라도 3차로 임차인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 있습니다.

또한 묵시의 갱신이 되면 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 하지만 임차인이 임대차계약을 해지하고자 하는 경우에는 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다. 임차인이 이사해야 될 사정이 생겨서 임대차계약을 해지하고자 한다면 임대인에게 내용증명이나 문자로 계약을 해지한다는 통지를 하고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다.

◈ 임대료 인상 범위

임대료 인상은 계약 갱신에 의한 재계약 때 5% 범위 내에서 임대인과 임차인의 합의에 의해 가능합니다. 5% 범위를 벗어나서 인상할 수 있다는 내용의 계약이 합의하에 이루어졌더라도 주택임대차보호법에 위반되어 무효가 됩니다.

이 자료는 셀프 법률해결을 돕기 위해 법무법인 동인 최종모변호사의 자문을 받은 자료입니다.

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